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乐居财经李礼5月22日,民生证券发布全国调研系列报告之华中区域(二)。
GDP万亿城市,人口增量第一,收入水平靠前。长沙是湖南省省会,长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙市平面位置东西长,南北窄,总面积11815.96平方公里。2022年,长沙常住人口1042.06万人,新增18.13万人,新增人口在全国位列第一,2022年GDP13966.11亿元,人均GDP13.9万元。居民人均可支配收入58850元,在全国排名第22名,中部六省会第一。
房地产市场特点:政策调控有效,房价稳定,各区发展均衡。长沙房地产政策调控起步早,限价严格,房价增长稳定,2020年房价才突破万元门槛,在同能级城市中房价属于低位。目前从各区来看,长沙新房市场发展均衡,内五区房价差异不超过1500元。
新房市场:(1)2022年楼市利好政策不断,调控节奏紧凑,支持改善购房需求,二套房的购买时限由网签6年缩短为4年,恢复二套房契税优惠,支持商改住盘活存量市场,下调首套个人住房公积金利率,远城区、望城区、长沙县放松限购。(2)22年新房供销规模骤降,23年一季度回暖明显,去化压力下降。2022年长沙内五区商品住宅供应面积897.79万平,同比下降34.57%,成交面积660.33万平,同比下降45.72%,商品住宅成交均价13947元/平,同比增长14.73%。商品住宅出清周期由22年12月的15.09月缩短为8.33月。分区域来看,岳麓区成交量位居榜首,占比不断增大,各区价格均有所上涨。
土地市场:(1)土拍规则放松:除严查房企开发资质,禁马甲,溢价上限不变外,对企业拿地门槛降低,土地保证金比例下调,配建要求少,限价地比例下降,开启品质定价。(2)土拍情况:供销齐跌,地价保持,岳麓和望城占7成。2022年长沙完成四批次集中供地,推出建面1099.78万平,同比下降46.07%,成交建面1047.88万平,同比下降24.03%,成交楼面均价4450元/平,与去年持平,岳麓和望城区为主力,共占近七成。房企拿地谨慎,国央企托底拿地。
投资建议:建议关注深耕长沙,在中心城区优质项目较多,在近期销售热度提升中表现好且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产;拿地积极的保利发展。
风险提示:政策变动风险,房价下跌风险,市场波动风险。
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